Visita el nostre blog! Hi ha notícies noves que podrien interessar-te.veure més
Sensus Consultoria
NOTÍCIES Dret Civil

Compliment dels contractes d'arrendament de local davant la pàndemia del coronavirus Covid 19

Compliment dels contractes d'arrendament de local davant la pàndemia del coronavirus Covid 19

La declaració de l’estat d’alarma per la infecció del coronavirus, ha portat als governs a establir mesures per a la seva contenció, que han implicat en molts casos suspensió dels contractes de treball, tancament de negocis, limitació de la llibertat de moviments, etc., i s’han establert algunes mesures per pal·liar l’impacte econòmic que estan provocat les mesures. No obstant , fins al moment cap de les mesures aprovades pels governs ha suposat la moratòria en el pagament de les rendes del lloguer de locals amb caràcter generalitzat. Únicament s’han establert unes minses ajudes per a autònoms, i les mesures establertes en el Reial Decret Llei 11/2020 de 31 de març, com us explicarem en posteriors publicacions, van destinades a arrendataris d’habitatge habitual especialment vulnerables.

Davant aquesta circumstància són molts els arrendataris de naus o locals de negoci, que ens consulten al respecte de si han de continuar complint amb els seus contractes de lloguer, si els poden resoldre, o bé suspendre el seu compliment fins que s’aixequin les mesures de confinament, acollint-se a la impossibilitat de pagar la renda que derivaria de causa de força major.

En primer lloc, cal dir que en la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans no es preveu que es pugui suspendre el contracte d’arrendament per causa de força major com la que vivim aquests dies, i serien molt excepcionals els contractes que preveiessin aquesta circumstància. Per tant, ens quedaria analitzar si judicialment es podria defensar la possibilitat de fer-ho, si les parts no arriben a un pacte al respecte.

La “força major” està regulada a l’article 1105 del Codi Civil. Es tractaria d’aquell successosimprevisibles, inevitables i externs a les parts, com podrien ser les circumstàncies que vivíem aquests dies. Però la seva sola existència no una causa de resolució dels contractes ni d’alteració automàtica de les seves circumstàncies, sinó que seria la base sobre la que es podria sol·licitar judicialment aquesta alteració o suspensió, o en casos molt extrems la resolució del contracte, invocant un del principis del dret anomenat “ rebus sic stantibus” que es basa en el principi de bona fe que ha de regir tot contracte, i pel que s'entén que qualsevol alteració substancial de les circumstàncies que es van tenir en compte en el moment de celebrar un contracte i acordar les estipulacions per les que es regirà, pot donar lloc a la modificació d'aquelles estipulacions, sempre que concorrin una sèrie de requisits.

Aquesta regla no està regulada legalment, així que és la jurisprudència la que ha anat regulant aquests requisits necessari per a la seva aplicació que,val a dir, s’ha vingut fent de manera molt prudent i restrictiva, i més encara si el que es pretén és la resolució del contracte, cosa que el Tribunal Suprem només ha admès darrerament.

Així, la jurisprudència indica que per tal de que es pugui aplicar aquesta regla han de concórrer els següents requisits:

    Que es produeixi una alteració extraordinària en el moment complir amb el contracte (el moment actual) respecte del que hi havia quan es va celebrar.
    Que aquesta alteració extraordinària produeixi un desequilibri desproporcionat de les obligacions establertes per a les parts en el contracte, que faci que les obligacions de una de les parts sigui excessivament onerosa respecte de que assumeix l’altra part.
    Que aquesta alteració extraordinària i el desequilibri contractual es produeixi per un fet imprevisible (lògicament no imputable a cap de les parts) com seria la força major, i
    Que no hi hagi previst un altre mitjà per solucionar aquest perjudici d’una de les parts, com per exemple, una clàusula al contracte que preveiés una modificació de la renda en cas de força major, o clàusules amb renda variable en funció de la facturació.

Amb aquestes premisses, caldrà analitzar amb molt de detall cada situació en la que l’arrendatari es vegi impossibilitat de pagar la renda de l’arrendament per causa de força major derivada de la pandèmia del coronavirus però, llevat de millor criteri que pugin tenir els Tribunals, entenem que seria aplicable la doctrina jurisprudencial per a l’aplicació a l’arrendament de la cláusula rebus exposada anteriorment, en la demanda que es pogués plantejar per a exigir la modificació de les condicionsdel contracte d’arrendament, la seva suspensió o fins i tot, en casos extrems, la seva resolució, sempre que es pogués justificar la concurrència de tots els pressupòsits abans relacionats.

No obstant això, abans d’acudir a la via judicial, sempre que sigui possible la opció prioritària és buscar solucions alternatives amb l'acord de totes dues parts com ara la disminució temporal de la renda, la suspensió del seu pagament durant un temps, l'ajornament de la mateixa per quan s’aixequin les mesures de confinament, o una disminució temporal, i posterior augment per quan passi aquesta situació excepcional, o en últim terme, la resolució del contracte.

NURIA HUETE CARBALLO

Nuria Huete Carballo

Sòcia - Àrea Jurídica |

[email protected]

Llicenciada en Dret per la UAB. Més de 20 anys d'experiència com a advocada en dret civil i administratiu. Especialitzada en dret immobiliari, successions (herències i testaments) i urbanisme.

Articles relacionats

Tens alguna consulta?

Si tens algun dubte o ens vols plantejar alguna consulta, emplena aquest formulari i ens posarem en contacte amb tu el més aviat possible.

Treballa amb nosaltres

Els professionals de Sensus tenim en comú la nostra vocació per la feina ben feta, vetllem per donar el millor servei i seguir endavant amb els projectes de futur de la companyia. Si estàs interessat en participar, pots contactar amb nosaltres a través de la web.

938721942[email protected]