Visita el nostre blog! Hi ha notícies noves que podrien interessar-te.veure més
Sensus Consultoria
NOTÍCIES Dret administratiu

Moratòries en el pagament de les rendes en els arrendaments dels locals i d'indústria

Moratòries en el pagament de les rendes en els arrendaments dels locals i d'indústria

Us vàrem comentar en anteriors comunicacions que les mesures aprovades pel govern fins aleshores per tal de facilitar el pagament dels lloguers en situació de dificultat davant la pandèmia del COVID 19, només afectava als arrendaments d’habitatge habitual. Davant la manca de previsió per a altres tipus d’arrendament, quan les persones arrendatàries es veien en dificultats per pagar el lloguer del local de negoci només quedava el pacte amb les persones propietàries, entre altres fórmules menys segures, tal com de fet ja s’està produint d’acord amb el coneixement que hem tingut en aquest despatx d’aquests pactes.

Aquesta mancança ha estat coberta, caldrà veure amb quina fortuna, per allò previst al RDL 15/2020 de 21 d’abril, que en un paquet de diferent naturalesa sota l’epígraf titulat “Medidas para reducir los costes de pymes y Autónomos¨, estableix moratòries en el pagament de les rendes dels arrendaments, diferenciant si el propietari és una empresa o entitat pública d’habitatge o gran tenidor, o no ho és.

Gran tenidor a aquests efectes és aquell propietari, ja sigui persona física o jurídica que és titular de més de 10 immobles urbans (excloent del còmput només garatges i trasters), o d’una superfície construïda superior a 1.500 m2.


1.- MESURES QUE POT SOLICITAR LA PERSONA ARRENDATÀRIA:
1.1.- SI LA TITULARITAT DE L’IMMOBLE O LA INDUSTRIA PERTANY A UNA EMPRESA O ENTITAT PÚBLICA D’HABITATGE, O UN GRAN TENIDOR:

La mesura consisteix en la moratòria en el pagament de la renda. Afectarà al període de temps que duri l'estat d'alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l'impacte provocat pel COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.

La norma estableix que aquestes rendes s'ajornaran, sense penalització ni meritació d'interessos, a partir de la següent mensualitat de renda, mitjançant el seu fraccionament en un termini de dos anys, que es comptaran a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d'arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Aquesta moratòria serà aplicable de manera automàtica un cop es sol·liciti per la persona arrendatària i acrediti el compliment dels requisits indicats més endavant, i haurà de ser acceptada per l'arrendador sempre que no s'hagués aconseguit amb anterioritat un acord entre totes dues parts de moratòria o reducció de la renda (hem d’entendre que per aquest mateix motiu).

El termini per sol·licitar l’aplicació d’aquesta mesura és d'un mes a comptar des de l’entrada en vigor del Reial Decret llei, és a dir, fins el 23 de maig de 2020.


1.2.- SI LA TITULARITAT DE L’IMMOBLE NO PERTANY A CAP DE LES PERSONES O ENTITATS ANTERIORS:

La mesura consisteix en l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s'hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari (hem d’entendre que per aquest mateix motiu).

Si les parts acorden aquesta mesura, podran fer servir la fiança de l’arrendament per al pagament total o parcial d'alguna o algunes mensualitats de la renda, però en cas que es disposi totalment o parcialment d'aquesta, l'arrendatari haurà de tornar a lliurar la fiança a la persona arrendadora en el termini d'un any des de la celebració de l'acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.

A diferència del cas anterior referit a empreses públiques d’habitatge o grans tenidors, en aquest cas la norma no contempla l’aplicació automàtica de la mesura, ni uns terminis o número de rendes concretes, de manera que hem d’entendre que la persona propietària no està obligada a arribar a cap acord amb al persona arrendatària, sinó que únicament s’estan indicant uns criteris per a una possible negociació entre les parts.

El termini per sol·licitar l’aplicació d’aquesta mesura és també d'un mes a comptar des de l’entrada en vigor del Reial Decret llei, és a dir, fins el 23 de maig de 2020.


2.- QUI ES POT BENEFICIAR DE LES MESURES:

1.Les persones, físiques o jurídiques, arrendatàries de:

    • immobles destinats a usos diferents d’habitatge, d’acord amb el previst a l’article 3 de la LAU (bàsicament tot allò que no és habitatge habitual, com per exemple: locals, naus, garatges, habitatges per a ús diferent d’habitatge habitual, etc.)
    • indústries (quan el que s’arrenda el negoci entès com una entitat econòmica i no només l’immoble).

2.Han de ser autònoms o PIMES.

3.Les que ho hagin sol·licitat a la persona arrendadora,

4.Aquells que, a més, compleixin aquests REQUISITS i ho demostrin a la persona arrendadora:

  • Per als autònoms:

Estar afiliat i en situació d'alta, en la data de la declaració de l'estat d'alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d'alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel COVID-19, en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en el seu cas, en una de les Mutualitats substitutòries del RETA.

Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l'Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l'empara del referit reial decret.

En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa a conseqüència d’aquesta normativa, s'haurà d'acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l'ajornament en, almenys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l'any anterior.

  • Per a les PIMES:

Que no se superin aquests límits durant dos exercicis consecutius:

    • 4.000.000€ en el total de les partides de l’actiu, o
    • 8.000.000€ d'import net de vendes, o
    • nombre mitjà de treballadors durant l'exercici superior a 50.

Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l'Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l'empara del referit reial decret.

En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial decret 463/2020, de 14 de març, s'haurà d'acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l'ajornament en, almenys, un 75 %, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l'any anterior.

Com s'acrediten aquests requisits a la persona propietària:

a) La reducció d'activitat s'acreditarà inicialment mitjançant la presentació d'una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d'ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 %, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l'any anterior. En tot cas, quan la persona arrendadora el requereixi, la persona arrendatària li haurà de mostrar els seus llibres comptables per a acreditar la reducció de l'activitat.

b) La suspensió d'activitat, s'acreditarà mitjançant certificat expedit per l'AEAT o l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d'activitat declarada per l'interessat.


3.- CONSEQÜÈNCIES DE L’APLICACIÓ INDEGUDA DE LES MESURES

En cas de que la persona arrendatària s’hagi beneficiat indegudament de l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts serà responsables dels danys i perjudicis que s'hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l'aplicació d'aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d'un altre ordre al fet que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.

Curiosament només fa referència al cas de s’hagi beneficiat indegudament de l'ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, i no fa esment al cas en que el benefici indegut sigui la moratòria en el pagament de la renda prevista per al cas en que la propietat recau en empreses o entitats públiques d’habitatge o grans tenidors. Podem pensar que ha estat un “lapsus”, i també és cert que arribat als cas es podria buscar el rescabalament dels danys i perjudicis acudint a la normativa general al respecte.

NURIA HUETE CARBALLO

Nuria Huete Carballo

Sòcia - Àrea Jurídica |

[email protected]

Llicenciada en Dret per la UAB. Més de 20 anys d'experiència com a advocada en dret civil i administratiu. Especialitzada en dret immobiliari, successions (herències i testaments) i urbanisme.

Articles relacionats

Tens alguna consulta?

Si tens algun dubte o ens vols plantejar alguna consulta, emplena aquest formulari i ens posarem en contacte amb tu el més aviat possible.

Treballa amb nosaltres

Els professionals de Sensus tenim en comú la nostra vocació per la feina ben feta, vetllem per donar el millor servei i seguir endavant amb els projectes de futur de la companyia. Si estàs interessat en participar, pots contactar amb nosaltres a través de la web.

938721942[email protected]