Sensus Consultoria
NOTÍCIES Dret administratiu i urbanisme

El nou valor de referència del cadastre. A què afecta?

El nou valor de referència del cadastre. A què afecta?

Des del passat 1 de gener de 2022 ja es troba operatiu el nou valor de referència del Cadastre per als immobles.

Què és?

És un valor que el Cadastre assigna als immobles, i que passa a ser la base imponible per a tributar en impostos com el de Transmissions Patrimonials (ITPAJD) si, per exemple, comprem un immoble, de Successions i Donacions (ISD) o Patrimoni (IP).

El valor es calcula amb base en els valors de les transaccions immobiliàries que notifiquen notaris i registradors, i es presumeix que és el valor de mercat dels immobles, als efectes dels esmentats impostos.

Què ha canviat?

Fins a aquest canvi s’havia de tributar per la transmissió, donació, herència o tinença d’aquests immobles, d’acord amb el seu “valor real”, que en general era el que els contribuents declaraven a les escriptures. Si l’agència tributària considerava que el valor declarat no era el real de l’immoble, havia d’iniciar una comprovació de valors per demostrar-ho. Això havia comportat innombrables resolucions i sentències que anul·laven moltes de les resolucions derivades d’aquests expedients, principalment perquè el pèrit designat per l’administració determinava el valor de l’immoble sense tenir en compte característiques concretes o, fins i tot, sense haver-lo vist.

A partir d’ara, es presumirà el valor de referència que el Cadastre és el valor real o de mercat de l’immoble, i seran els contribuents els que, si tributen per sota d’aquest valor en una transacció immobiliària (compravenda, donació, herència...), hauran de demostrar que el declarat és el valor real de l’immoble. Dit d’altra manera, l’administració tributària ja no comprovarà ni visitarà l’immoble a través dels seus pèrits, per determinar si s’ha tributat pel valor correcte, sinó que la referència del valor mínim a efectes de tributació serà el valor de referència aprovat pel cadastre, excepte que de l’escriptura en resulti un de superior.

Així doncs, quin valor s’ha de declarar en una transacció immobiliària?

A partir del dia 1 de gener de 2022, el de referència del Cadastre, ja que es considerarà que aquest és el “valor de mercat” mentre el contribuent no demostri el contrari.

Les excepcions són:

  • Que el valor escripturat sigui superior, en quin cas caldrà tributar per aquest.
  • Que cadastre no hagi assignat valor de referència a l’immoble. En aquest cas, el valor a declarar serà el valor real a o de mercat, i serà l’agència tributària qui haurà de demostrar que no ho és (com anteriorment), si no està d’acord amb el valor declarat pel contribuent.

I si no estem d’acord i tributem per un valor inferior al valor de referència?

D’entrada, si es tributa per sota del valor de referència assignat per Cadastre s’incompleix la normativa, de manera l’agència tributària podria iniciar un expedient per regularitzar la situació, per tal de que acabem tributant per aquest valor de referència, sens perjudici de la possibilitat d’obrir un expedient sancionador.

Si no estem d’acord, caldria defensar el valor declarat, interposant el recurs corresponent. Recordem que la càrrega de provar-ho a partir d’ara recau en el contribuent.

Ens podem oposar a la tributació pel valor de referència assignat?

Si estem segurs de que el valor de mercat o real de l’immoble que hem declarat és inferior al valor de referència o del mercat, podem utilitzar les vies d’impugnació que ofereix la Llei General Tributària:

1.- Tributar pel valor de referència assignat per Cadastre i posteriorment sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació presentada, sol·licitant alhora la devolució dels ingressos indeguts per l’excés de quota ingressada.

2.- Tributar pel valor que considerem real o de mercat, i si l’administració tributària envia una liquidació practicada d’acord amb el valor de referència, recórrer aquesta.

En la primera opció no hi ha risc de sanció ni de satisfer interessos de demora, perquè estaríem demanant una devolució del pagat en excés, en canvi en la segona sí, de manera que caldrà valorar el més convenient en cada cas.

Com hem anat dient, en qualsevol dels casos els contribuents són el que tindran la càrrega de provar la correcció del valor declarat, utilitzant qualsevol mitjà de prova admès en dret, que no obstant haurà de fer prova suficient del valor, així que habitualment seran valoracions alternatives efectuades per professionals que, òbviament, tindran un cost pel contribuent.

A quins impostos afecta?

1.- Impost de transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. Aquest valor passa a ser la base imponible mínima per a la tributació, perquè es pressuposa que és valor real o de mercat, llevat de prova en contrari.

2.- Impost de Successions i Donacions: Igualment aquest valor passa a ser la base imponible mínima per a la tributació.

3.- Impost de Patrimoni: Afecta per als immobles adquirits a partir de 1-1-2022.

Fins ara l’impost de patrimoni es declarava pel que resultés superior entre els següents valors: el cadastral, el comprovat per l’administració a efectes d’altres tributs, o el preu o contraprestació de l’adquisició.

A partir de 1-1-2022 la nova llei el que estableix és el mateix, però afegint que l’administració tributaria podrà determinar el valors dels immobles per mitjà del valor de referència que fixa el cadastre, i que serà aquest valor el que es tindrà en consideració als efectes de l’impost de patrimoni.

També caldrà estar atents a aquells que, considerant el valor de referència pels immobles adquirits a partir de gener de 2022 hauran de començar a tributar, en cas de superar el llindar que obliga a fer-ho.

4.- IRPF .- Si la tributació per IRPF deriva de la donació d’un immoble fet a partir de gener de 2022, es pren com a referència el valor que resulti d’aplicar les regles de l’impost de donacions, sense que sobrepassi el valor de mercat, de manera que el valor de la transmissió per calcular el guany patrimonial sobre el que tributar, serà com a mínim del valor de referència que ha fixat Cadastre, llevat que de l’escriptura en resulti un de superior. I, així mateix, aquest serà el valor a tenir en compte en la futura transmissió d’aquest mateix immoble.

En canvi, en el cas de les compravendes la normativa al·ludeix únicament a valor de mercat dels immobles, de manera que es podria acudir al valor escripturat per tributar pel guany patrimonial, a no ser que hagi estat comprovat per l’administració, en quin cas s’hauria de prendre en consideració el comprovat.

5.- Impost sobre l’increment de valor dels terrenys (plusvàlua municipal):

Des de l’aplicació de la nova normativa d’aquest impost, vigent des de novembre de 2021, hi ha la possibilitat de tributar pel menor dels guanys obtinguts: el que resulta de la comparativa dels valors cadastrals, i el que resulta del guany real per comparativa entre els valors d’adquisició i de transmissió.

Si la tributació la genera una compravenda, compararíem els valors de les escriptures d’adquisició i de transmissió, però si la genera una donació o una herència, la normativa estableix novament que cal acudir a les normes de l’impost de successions i donacions, de manera que novament ens remetríem al valor de referència, a no ser que de les escriptures en resultés un de superior, o que l’immoble no tingui assignat valor de referència.

No dubteu a consultar-nos qualsevol dubte que es pugui plantejar, atès que aquesta és una informació general que cal interpretar d’acord amb les especificitats de cada cas concret .

NURIA HUETE CARBALLO

Nuria Huete Carballo

Sòcia - Advocada

nhuete@sensusconsultoria.com

Llicenciada en Dret per la UAB. Més de 20 anys d'experiència com a advocada en dret civil i administratiu. Especialitzada en dret immobiliari, successions (herències i testaments) i urbanisme.

Articles relacionats

Tens alguna consulta?

Si tens algun dubte o ens vols plantejar alguna consulta, emplena aquest formulari i ens posarem en contacte amb tu el més aviat possible.

Treballa amb nosaltres

Els professionals de Sensus tenim en comú la nostra vocació per la feina ben feta, vetllem per donar el millor servei i seguir endavant amb els projectes de futur de la companyia. Si estàs interessat en participar, pots contactar amb nosaltres a través de la web.

938721942comunicacio@sensusconsultoria.com